La terminación del contrato en la Ley de Arrendamientos Rústicos
Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (LAR) nos dice que se pueden dar varias maneras de terminar con un contrato de arrendamiento rústico:
- Por terminación.
- Por resolución.
- Por rescisión.
- También habría que tener en cuenta las condiciones que las partes hayan acordado en el contrato y aquellas que dispongan otras normas supletorias como el Código Civil.
Veamos un poco mejor cada una de estas categorías para conocer como y cuándo se puede dar el fin de este tipo de contratos.
TERMINACIÓN DEL CONTRATO
Podemos destacar las siguientes circunstancias:
1.- Pérdida física de la finca.
Esta pérdida puede ser parcial o total, puede darse por un caso fortuito o de fuerza mayor (causas físicas o económicas) o por causa imputable a una de las partes (culpa o dolo). En caso de pérdida parcial el arrendatario podrá optar entre terminar el contrato o una reducción de la renta.
2.- Expropiación forzosa.
En casos de expropiación forzosa, esta podrá ser total o parcial y en cualquier caso el arrendatario tiene derecho a una indemnización directa por parte del expropiante (no del arrendador).
3.- Vencimiento del plazo convencional o legal del contrato debiendo comunicarlo el arrendador con un año de antelación.
4.- Por mutuo acuerdo.
Para que la renuncia sea válida no puede perjudicar a terceros.
5.- Desistimiento unilateral del arrendatario.
El arrendatario podrá desistir del contrato al término del año agrícola siempre que lo notifique al arrendador con un año de antelación, ya sea en el periodo mínimo legal de 5 años en en las prórrogas posteriores.
6.- Muerte del arrendatario, quedando a salvo el derecho de sus sucesores legítimos en función de lo dispuesto en la LAR.
7.- Respecto a los arrendamientos efectuados a favor de personas jurídicas o de comunidades de bienes, cuando se extingan y liquiden estas.
8.- Por resolución del derecho del arrendador.
Este hecho se puede producir en casos de menores emancipados, arrendamientos otorgados por usufructuarios, usufructuarios, superficiarios, enfiteutas o cesionarios. En cada caso habrá que tener en cuenta si deberá respetar el plazo mínimo legal de duración, respeto del año agrícola o si en el otorgamiento del contrato estuvo presente el propietario. En cualquier caso, el arrendatario podrá reclamar indemnización de daños y perjuicios si la resolución del mismo ha sido por culpa o negligencia del arrendador.
9.- Por resolución y rescisión del contrato en los supuestos legalmente contemplados o por las condiciones pactadas por las partes.
RESOLUCIÓN DEL ARRENDAMIENTO
El contrato podrá resolverse en todo caso a instancia del arrendador por alguna de las siguientes causas:
- Falta de pago de la renta o de las cantidades asimiladas a la misma.
- Incumplir las obligaciones de mejora o transformación a las que el arrendatario estuviere obligado.
- No explotar la finca (total o parcialmente) o destinarla a fines o aprovechamientos distintos a los previstos contractualmente.
- El arrendador podrá resolver el contrato porque el arrendatario haya subarrendado o cedido el arriendo con incumplimiento del contrato o lo dispuesto en la LAR sobre cesión y subarriendo.
- Clasificación del suelo de la finca como urbano o urbanizable, o sean accesorias de edificios o de explotaciones ajenas al destino rústico (según el rendimiento que esta parte pueda aportar).
- Que el arrendatario cause graves daños a la finca, con dolo o negligencia manifiesta.
RESCISIÓN DEL CONTRATO
Tanto el arrendador, como el arrendatario, podrán rescindir el contrato por el incumplimiento de la otra parte de la obligación de satisfacer gastos de conservación y mejoras, en los términos de los artículos 18, 19 y 20 de la Ley de Arrendamientos Rústicos.
